Oleh : Fauzi Sanusi
Akademisi Universitas Sultan Ageng Tirtayasa

Wacana penurunan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang diajukan PT Krakatau Steel (KS) kepada Pemerintah Kota (Pemkot) Cilegon belakangan memunculkan perdebatan publik. Isu ini tidak berdiri sendiri, karena di ruang publik berkembang narasi bahwa penurunan NJOP merupakan bagian dari “paket kesepakatan” pembukaan akses jalan menuju kawasan Pelabuhan Warnasari yang direncanakan oleh Pemkot Cilegon melalui PT Pelabuhan Cilegon Mandiri (PCM). Di titik inilah persoalan menjadi serius: ketika instrumen pajak daerah ditarik ke wilayah tawar-menawar atas sesuatu yang secara hukum sebetulnya sudah selesai sejak lama.

Akses Jalan: Fakta Hukum, Bukan Konsesi Baru

Perlu ditegaskan sejak awal bahwa akses jalan menuju lahan seluas 45 hektare yang menjadi penyertaan modal Pemkot Cilegon kepada BUMD pelabuhan bukan isu baru. Akses tersebut telah diatur secara eksplisit dalam Perjanjian Nomor 590/01-HUK/2012 dan Nomor 13/C/DU-KS/KONTR/2012 antara PT KS dan Pemkot Cilegon. Dalam perjanjian itu, pemerintah daerah diizinkan menggunakan jalan kawasan industri untuk kepentingan lalu lintas menuju lahan tersebut, sementara PT KS wajib memfasilitasi penggunaannya. Bahkan, spesifikasi teknis jalan—lebar 30 meter dan peruntukannya bagi kepentingan bersama—ditetapkan secara jelas. Lihat tulisan Moch. Nasir Rosyid:

https://www.bantennews.co.id/jalan-terjal-pembangunan-pelabuhan-warnasari/

Secara akademis dan hukum, fakta ini menutup ruang tafsir bahwa akses jalan merupakan “konsesi baru” yang dapat dinegosiasikan ulang. Akses adalah hak kontraktual pemerintah daerah dan kewajiban PT KS yang bersifat mengikat. Karena itu, menjadikan akses jalan sebagai variabel tawar-menawar kebijakan pajak daerah adalah langkah yang keliru dan menyesatkan.

NJOP dan PBB: Instrumen Fiskal, Bukan Alat Barter

NJOP merupakan basis pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang didesain untuk mencerminkan nilai wajar objek pajak. Dalam teori kebijakan fiskal, penyesuaian NJOP hanya dapat dibenarkan apabila didasarkan pada kajian objektif, seperti perubahan nilai pasar, tingkat utilisasi lahan, atau kondisi ekonomi yang memengaruhi nilai properti. NJOP bukan instrumen kompensasi dan bukan pula alat barter atas pemenuhan kewajiban hukum.

Ketika penurunan NJOP dikaitkan—secara eksplisit atau implisit—dengan pembukaan akses jalan yang sudah dijamin dalam perjanjian, maka terjadi distorsi kebijakan. Pajak daerah yang seharusnya netral dan berbasis nilai berubah menjadi alat negosiasi politik-bisnis. Dalam jangka panjang, praktik semacam ini berisiko merusak prinsip keadilan fiskal dan kepastian hukum dalam pengelolaan pajak daerah.

Strategi Korporasi: Rasional, tetapi Tidak Selalu Patut

Dari perspektif korporasi, langkah PT KS mengajukan penurunan NJOP dapat dipahami sebagai strategi menekan biaya tetap. Bagi PT KS dengan kepemilikan lahan lebih dari 500 ha itu, PBB adalah beban tahunan yang signifikan. Upaya mengurangi beban tersebut adalah strategi bisnis yang rasional, bahkan lazim. Namun, rasionalitas bisnis tidak otomatis identik dengan kepantasan kebijakan publik.

Masalah muncul ketika strategi tersebut dikemas dengan narasi seolah-olah perusahaan memberikan “konsesi” berupa akses jalan, padahal akses itu sendiri adalah kewajiban kontraktual yang telah ada lebih dari satu dekade. Pada titik ini, strategi bisnis berubah menjadi upaya mengonversi kewajiban lama menjadi alat tawar baru, dengan risiko mengoreksi fiskal ke pemerintah daerah.

Dampak Fiskal: PAD yang Dipertaruhkan

Bagi Pemkot Cilegon, penurunan NJOP berarti penurunan basis PBB dan potensi berkurangnya Pendapatan Asli Daerah (PAD). Bagi Kota Cilegon, PBB dari kawasan industri besar adalah salah satu penopang fiskal daerah. Mengurangi penerimaan ini tanpa manfaat tambahan yang nyata sama artinya dengan mengorbankan PAD tanpa imbal balik baru. Padahal seperti diketahui pembangunan Pelabuhan Warnasari masih terganjal regulasi. Alih-alih mengharapkan tambahan PAD dari beroperasinya Pelabuhan Warnasari, justru yang terjadi sebaliknya menurunnya potensi PAD dari PBB lahan industri PT KS.

Lebih jauh, kebijakan ini berpotensi menciptakan preseden. Jika satu industri besar memperoleh penurunan NJOP dengan dalih tertentu, industri lain dapat mengajukan tuntutan serupa. Pada akhirnya, pemerintah daerah berhadapan dengan erosi basis pajak yang sistemik, bukan insidental.

Ujian Tata Kelola Fiskal Pemkot

Di sinilah letak ujian tata kelola fiskal pemerintah daerah. Pemkot Cilegon dituntut untuk mampu memisahkan secara tegas antara dua ranah yang berbeda: ranah hukum (akses jalan yang sudah disepakati dalam perjanjian 2012) dan ranah fiskal (penilaian NJOP yang harus objektif). Jika kedua ranah ini dicampuradukkan, Pemkot berisiko terjebak dalam governance trap : jebakan yang dapat menurunkan posisi tawar karena menerima logika negosiasi yang keliru.

Penurunan NJOP, jika memang dipertimbangkan, harus berdiri di atas appraisal independen dan kajian teknis yang transparan. Tidak boleh dilakukan secara serampangan. Tanpa kajian yang transparan, kebijakan tersebut sulit dijelaskan secara akademis, politis, maupun moral, bahkan bisa berdampak hukum.

Penutup: Meluruskan Arah Kebijakan

Pada akhirnya, kritik terhadap langkah PT KS bukanlah penolakan terhadap strategi bisnis perusahaan, melainkan penolakan terhadap cara atau strategi yang dibingkai dengan narasi niat baik.

PT KS tidak dapat terus-menerus membingkai kewajiban kontraktual lama sebagai komoditas tawar-menawar baru. Akses jalan yang telah dijamin perjanjian sejak 2012 bukan konsesi, bukan kemurahan hati, dan bukan alat legitimasi untuk meminta penurunan NJOP.

Menjadikannya sebagai dalih penurunan NJOP adalah strategi yang secara bisnis mungkin cerdas, tetapi secara kebijakan publik problematik dan berpotensi menggerus prinsip keadilan fiskal daerah.

Pada saat yang sama, Pemkot Cilegon tidak boleh bersikap permisif atau terjebak dalam logika barter yang keliru. Menurunkan NJOP atas dasar kewajiban yang seharusnya sudah dijalankan bukan hanya berisiko mengurangi PAD, tetapi juga menciptakan preseden berbahaya bagi tata kelola pajak daerah.

Jika pemerintah daerah gagal memisahkan dengan tegas antara hak hukum dan kebijakan fiskal, maka yang dipertaruhkan bukan sekadar angka PBB dalam APBD, melainkan wibawa pemerintah sebagai pengelola kepentingan publik.

Dalam relasi antara industri besar dan pemerintah daerah, ketegasan kebijakan jangan diartikan sebagi sikap konfrontatif, tapi upaya Pemkot mempertahankan syarat minimum untuk menjaga keadilan fiskal dan kredibilitas pemerintahan kota industri seperti Cilegon.