Mengefektifkan Program FLPP yang Solutif

Oleh : Dr. Bambang Pujiyono, MM, M.Si

Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional Tahun (RPJPN) 2005 – 2025 menetapkan bahwa sasaran pokok pembangunan perumahan dan permukiman jangka panjang adalah terpenuhinya rumah layak huni dan terjangkau yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang memadai yang didukung oleh sistem pembiayaan jangka panjang yang berkelanjutan, efisien dan akuntabel. Salah satu arah kebijakan umum pembangunan nasional 2015 – 2019 adalah percepatan pembangunan infrastruktur dan untuk pertumbuhan serta pemerataan.

Dalam arahan tersebut pembangunan infrastruktur untuk memperkuat konektivitas nasional untuk mencapai keseimbangan pembangunan, mempercepat penyediaan infrastruktur  dasar yang salah satunya di bidang perumahan secara terintegrasi dan dengan meningkatkan peran kerjasama Pemerintah dan Swasta.

Intervensi pemerintah dalam rangka memberi kemudahan akses bagi masyarakat berpenghasilan rendah berupa program Fasilitas Likuiditas Pembangunan Perumahan (FLPP). Program ini diharapkan menjadi pengungkit bagi peningkatan pembangunan perumahan sehingga dapat mengurangi kesenjangan antara kebutuhan rumah dan kemampuan pembangunan rumah (back log) khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Sekilas Program FLPP

Program Fasilitas Likuiditas Pembangunan Perumahan (FLPP) dari Satuan Kerja Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat telah berjalan sejak tahun 2010 berupa bantuan subsidi pembiayaan kepemilikan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang hingga saat ini telah terlaksana di kota/kabupaten di Indonesia.

Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan  Perumahan (FLPP)  berwujud  dukungan  fasilitas
likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah (MBR)  yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat. Kebijakan FLPP dibentuk oleh Kemenpera yang bekerja sama dengan pihak penyalur kredit (dalam hal ini perbankan) yang dapat mendukung masyarakat berpenghasilan rendah untuk membeli rumah secara kredit.  Kebijakan FLPP menggunakan mekanisme bersama antara pihak Satuan kerja (yang selanjutnya disingkat Satker) Badan Layanan Umum (yang selanjutnya disingkat BLU)-Kemenpera kepada bank pelaksana yang dibiayai secara bersama (joint financing).

Kerjasama yang dilakukan antara Satker BLU-Kemenpera dengan bank pelaksana terjadi ketika bank umum melakukan sejumlah prosedur yang ditetapkan oleh pemerintah (dalam hal ini Kemenpera) dari mulai mengajukan surat pernyataaan minat menjadi bank pelaksana FLPP hingga menandatangani Perjanjian Kerjasama Operasional (yang selanjutnya disingkat PKO) dengan Satker BLU-Kemenpera (Permenpera No.11 tahun 2011).

Sepanjang 2016, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) yang mempunyai tugas membangun berbagai infrastruktur telah berhasil mencapai sejumlah target program. Hal itu ditandai dengan diresmikannya sejumlah infrastruktur dan ditandanganinya kontrak pelaksanaan pekerjaan pembangunan infrastruktur yang dimulai pada 2016. Tidak hanya infrastruktur, di bidang perumahan melalui Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo (Jokowi) sejak April 2015 pun mencatatkan hasil yang cukup baik. Sejak diresmikan, program satu juta rumah telah terealsiasi sebanyak 4,8 juta unit pada tahun 2019, dan lebih dari 70 % dari jumlah tersebut dinikmati oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Meski meleset dari target yang ditetapkan, namun catatan realisasinya terus meningkat dari tahun ke tahun.

Peningkatan jumlah capaian pembangunan rumah bersubsidi ini diharapkan dapat terus memacu pembangunan rumah di Indonesia. Selain pasar perumahan yang terbuka cukup luas, pemerintah pun terus mendorong peran serta aktif dari para pemangku kepentingan bidang perumahan untuk mendukung Program Satu Juta Rumah ini.

Berbagai Kendala

Pengadaan perumahan bagi masyarakat melibatkan banyak pihak yang dikelompokkan menjadi dua kelompok. Pertama, pemerintah, Perbankan, dan Pengembang. Pemerintah memiki program rumah bersubidi, perbankan sebagai penyalur kredit perumahan bagi MBR, dan Pengembang selaku penyedia perumahan bagi MBR.

Kedua, Pemerintah Daerah, PLN, BPN. Pemerintah daerah memiliki dinas dan instansi yang terkait dengan penyediaan lahan dan penyediaan dukungan sarana prasarana permukiman. PLN menyediakan sarana dan prasarana penerangan listrik. Sementara itu, BPN melaksanakan fungsi legalisasi tanah yang digunakan dalam penyediaan perumahan bagi MBR.

Kedua kelompok di atas menjalankan tugas dan fungsinya sesuai dengan ussual bussiness-nya sehingga acapkali memunculkan kendala dalam pengadaan rumah bersubsidi bagi MBR.

Beberapa kendala yang terjadi diantaranya : pertama, para pengembang masih menghadapi kendala dalam menyediakan rumah layak huni dan berada dalam lingkungan yang layak huni. Kendala yang dihadapi oleh pengembang umumnya terkait dengan perijinan. Perijinan tidak memiliki kejelasan mengenai persyaratan, waktu, dan beaya yang diperlukan. Dilihat dari segi profitabilitas, sebenarnya pengembang belum mendapatkan optimasi. Tetapi karena terkait dengan program pemerintah dan sikap idealisme yang memperkuat kontribusi para pengembang dalam menyediakan perumahan yang didanai melalui program FLPP.

Pengembang secara umum mengalami kendala dalam hal pengadaan tanah dan perijinan. Pengadaan tanah untuk pembangunan rumah bersubsidi ini semakin susah karena harga yang terus meningkat.

Kedua, perbankan sebagai salah satu mitra pemerintah dalam fasilitasi pendanaan pembangunan perumahan memiliki peran yang strategis. Keterkaitan dengan pendanaan perumahan bagi MBR, Bank menerapkan SOP yang jelas dalam rangka memverifikasi data calon penerima FLPP secara normative, MBR yang telah melengkapi syarat dalam pengajuan FLPP, maka Bank Pelaksana akan memberikan persetujuan atau akad kredit. Namun demikian, hal ini ada sedikit kontradiksi dengan realitas lapangan, ketika disurvei terkait dengan seberapa besar peluang MBR mengajukan FLPP akan mendapatkan persetujuan dari Bank. Ternyata MBR yang mengajukan dana bantuan FLPP ke Bank Pelaksana mengalami proses yang berbeda. Beberapa MBR yang gagal mengajukan dana bantuan karena ditolak oleh Bank Pelaksana karena MBR tidak mempunyai penghasilan tetap. Akibatnya, Bank Pelaksana merasa akan mengalami kendala terkait dengan kontinuitas dalam pembayaran cicilan tiap bulan. Dari kondisi inilah, nampaknya perbankan secara umum hanya akan menyetujui MBR yang memiliki penghasilan tetap.

Ketiga, PLN mengalami adanya kendala dalam penyediaan listrik karena beberapa hal seperti system kelistrikan yang masih pas-pasan, biaya investasi jauh dari jaringan yang sudah ada, belum ada sertifikat laik operasi pada bangunan yang akan disambung aliran listrik.

Keempat, prasarana umum yang disediakan oleh pemerintah daerah masih sangat minim seperti akses jalan, penerangan jalanan umum, pembuangan sampah, dan limbah rumah tangga pada kawasan perumahan tanah gambut. Dengan kata lain dukungan pemerintah daerah dalam mendukung prasarana umum masih belum merata.

Berbagai kendala di atas, membawa implikasi yang negatif seperti rumah tidak ditempati, kawasan permukiman menjadi kumuh, kawasan kurang berkembang dalam kontek peningkatan kesejahteraan masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi ini akhirnya bermuara kepada pemerintah dan dianggap gagal dalam menyediakan akses perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Alternatif Solusi

Berbagai kendala di atas dapat dipecahkan melalui peningkatan pelayanan yang diprakarsai oleh pemerintah diantaranya; pertama, optimasi penggunaan identitas MBR model one system identity dengan demikian validitas data bisa terwujud. Konkritnya sistem KTP elektronik bisa menjadi salah satu pilihan data akurat untuk mengurangi kecurangan masyarakat yang akan mengajukan permohonan kredit rumah bersubsidi. Kedua, optimasi penggunaan E-FLPP sehingga transaksi data pengajuan kredit perumahan bersubsidi antara pemerintah, perbankan, developer, dan MBR bisa dilakukan.

Melalui dukungan aplikasi ini, monitoring dan evaluasi dapat dilakukan oleh para pemangku kepentingan dalam penyelenggaraan perumahan bersubsidi bagi MBR. Ketiga, pola penyaluran dana pembiayaan perumahan subsidi sebaiknya menggunakan pola channel. Penyelenggaraan dana pembiayaan dilakukan langsung oleh satuan kerja perumahan rakyat yang ada di daerah. Keuntunan pola channel ini solusi cepat dapat dilakukan terkait dengan proses pengajuan, validasi, dan verifikasi data masyarakat yang mengajukan kredit rumah bersubsidi.

Selain  itu, pola channel ini akan mengedukasi masyarakat dan memberi informasi bahwa penyediaan perumahan bersubsidi ini memang program pemerintah. Bukan program lembaga perbankan. Selama ini, pola eksekuting diberikan kepada perbankan ternyata masih mengalami kendala dalam hal memberi solusi terkait masalah validasi dan verifikasi data MBR. Keempat, perlu perencanaan bersama antara stakeholder penyelenggara perumahan bagi MBR sehingga pembangunan perumahan bagi MBR di manapun lokasinya mematuhi RTRW dan RDTRW. Dengan demikian permukiman dan perumahan yang dibangun dapat sesuai visi dan misi pemerintah dan amanah konstitusi.

Penulis adalah Dosen Kebijakan Publik, Fisip Universitas Budiluhur Jakarta

(***)